近四五年间，经常有群众反映“户口老赖”的问题：买卖二手房后，卖家的户口一直不迁出，导致买家无法落户或者买家的子女无法入学

从目前案件的审理结果看，“户口老赖”的违约成本并不高

“请赶走我们房子里的陌生人。”

6月12日，北京的高先生在人民网的地方领导留言板里，写下了这样的内容。

高先生提到，他几年前通过中介在北京市房山区购买了一套学区房，但卖家为了自己孩子能上学，至今未把户口迁出。

“如果卖家占用了房子的学区学位，我的孩子将不能在房屋对口的学校入学。当我考虑通过房屋中介把房子出售换一套房子时，中介告诉我需要降价才会有人买。”高先生说。

高先生为此咨询了派出所，派出所称法律没有相关规定，派出所无权强制迁走他人户口。

“我加入了一个户口老赖论坛，发现全北京有类似经历的人很多。”高先生表示。

在人民网的地方领导留言板里，法治周末记者发现近四五年间，经常有群众反映“户口老赖”的问题，且反映问题的人不仅局限于北京、上海，辽宁、云南、山东、黑龙江等多省都有或都曾有类似的情况出现。

这些人遇到的问题大同小异：要么是买卖二手房后，卖家的户口一直不迁出，导致买家无法落户或者买家的子女无法入学；要么是买卖二手房后，发现上上家的户口还在房子里，始终无法将上上家的户口迁出；要么是在想出售房屋时，发现自己房子里还有其他人的户口，导致房屋无法按市场价出售；或者是购房者看上了一套二手房，但发现房屋里有未迁出且短期内无法迁出的户口，导致交易无法继续。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉法治周末记者，近些年他代理了很多类似的案件，当购房者无法要求上家或上上家迁出户口时，就会试图通过民事诉讼的手段解决问题。

“但诉讼的结果，也只能是要求卖方支付违约金。法院无法强制要求卖方将房屋内的户口迁出。”王玉臣说，因为迁户不在法院的职权范围内，户口迁移属于行政管理范畴，要求原房主迁出户口不属于民事案件受理范围。

王玉臣还提到，从目前案件的审理结果看，“户口老赖”的违约成本并不高，无论合同里约定的违约金金额是多少，法院判卖方赔的违约金金额多数在几万元左右。

额普遍不高

“在没有出台类似政策的地区，户口老赖受害者大多只能是通过民事诉讼的方式获得一些补偿。”王玉臣说，目前走入司法程序的，大多是房屋里还有上上家的户口的情况。

王玉臣补充道，如果房屋里只有上家的户口，一旦买方起诉，大部分上家都会自行迁出，买方会撤诉；但上家没有办法要求上上家迁出户口，这种情况下，买方会通过起诉上家要求赔偿违约金，并倒逼上家通过起诉上上家的方式，要求上上家迁出户口，且卖方一般也会要求上上家支付违约金。

法治周末记者查询中国裁判文书网已生效判决发现，近三四年的二手房买卖合同中，买卖双方通常会约定：卖方应当在房屋所有权转移登记之日起××日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出，需要支付相应的违约金。违约金有一次性按房屋总价百分比算的，如违约金为房价款的10%；有按天计算的，如从约定迁出的最后一天开始算违约金，每天的违约金为房价款的万分之一。

“但无论哪种情况，法院最终判卖方支付的违约金，通常都比合同约定的违约金额低。”王玉臣说，如果卖方或户口其他人员就是不迁出户口，在不允许强制迁户的省市，买方也很难有其他办法维权。

记者查询已生效判决看到，在北京市海淀区人民法院审理的唐某与李某房屋买卖合同纠纷中，唐某在购买李某的房屋时，双方约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁移手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

但李某将自家人户口迁出后，唐某发现房屋内还有其余4人的户口，因这4人的户口始终无法迁出后起诉李某，并要求后者赔偿违约金，约151万元。

李某辩称，自己在签订合同时对涉案房屋上挂有他人户口的情形不知情，且他人户口未迁出并非自己个人原因所致，自己并没有过错，故不同意支付违约金。即使支付违约金，合同中约定的违约金的标准亦较高。

法院认为，李某在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽房屋内原有户口非属李某及其家人，但其未尽到合理审查义务，确保房屋原有户口均迁出，以使房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。

至于违约金的认定，法院称违约金具有补偿性，以填补损失为目的，李某表示合同约定的违约金标准较高，唐某无确切证据证明该房屋上尚有户口未迁出影响其重大利益的情形存在。为此，本院结合本案的实际履行情况酌情确定违约金的具体数额为4万元。

“通常被告都会辩称违约金标准过高，要求酌情减免，而法院调低违约金的理由也大都是买方无法证明因户口未迁出造成的实际损失。”王玉臣告诉记者。

王玉臣处理过的与户口老赖相关的案件中，违约金最高的为263000元，额度与原告诉讼请求中的索赔金额一致，“这个案件中被告缺席审判，未提出减免违约金的请求”。

王玉臣认为，现在各地类似的案件很多，法院可以适当提高判赔的违约金额度，酌情增加户口老赖的违约成本。

少数省市开先河：可强迁户口

法治周末记者查询公开资料发现，上海、江苏全省、山东济南和青岛等地已经出台相关政策，解决户口老赖的问题。

江苏省的动作最早。

2016年9月，江苏省公安厅出台了《江苏常住户口登记管理规定》，其中规定：“因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的，公安机关应当受理并调查核实。情况属实的，应当告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭以下材料将其户口迁至社区家庭户。”

约一年后，山东省济南市出台了相关规定称：“房屋所有权、使用权发生转移，原住户应当在发生转移前将户口迁出。原落户人员拒不迁出的，经现房主提出书面申请，公安派出所履行告知程序后，可将其户口迁至户籍地社区集体户。”

青岛市和上海市的相关规定类似，做法都是原落户人员不迁户的，经现房主申请并提供相关资料后，将原落户人员的户口迁至社区(村)公共户。

王玉臣认为，这些规定有利于解决当地“户口老赖”的问题，但需要注意的是，公安机关在强制迁出过程中，要竭尽一切方式联系户口相关人员，充分给其做工作，要求自行迁移，尽量不让其相关权益受到损害。只有无法联系，或者联系后在合理期限内拒绝迁出户口的，公安机关才能强制迁出。

全国政协委员胡卫在去年全国两会期间提交了题为《关于处理全国范围内“户口老赖”的建议》的提案，建议可由国家公安部出具一个关于“户口老赖”的处理办法或指导性建议，各省市、自治区、直辖市等可参照国家公安部的相关管理办法或指导性建议，按照各地区自己的情况出台相关细则。

北京盈科(上海)律师事务所房地产部主任郭韧律师认为，由于户籍管理非常复杂，只有国家层面出台了相关指引，更多的地方才有动力出台相关细则，切实解决“户口老赖”的问题。